1. Phân loại hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2025
Theo quy định tại Điều 82 Luật Xây dựng năm 2025, hợp đồng xây dựng được phân loại dựa trên tính chất công việc và hình thức giá hợp đồng:
1.1. Phân loại theo tính chất, nội dung công việc
- Hợp đồng tư vấn xây dựng: thực hiện các công việc lập quy hoạch, lập dự án, thiết kế, giám sát, quản lý dự án và các hoạt động tư vấn khác.
- Hợp đồng thi công xây dựng công trình: thực hiện việc xây dựng và lắp đặt thiết bị cho công trình.
- Hợp đồng cung cấp vật tư, thiết bị: cung cấp các loại máy móc, thiết bị, vật tư lắp đặt vào công trình.
- Hợp đồng thiết kế - cung cấp vật tư, thiết bị - thi công (EPC): thực hiện trọn gói từ khâu thiết kế đến cung cấp thiết bị và thi công.
- Hợp đồng chìa khóa trao tay: nhà thầu thực hiện toàn bộ các công việc từ lập dự án đến bàn giao công trình đưa vào sử dụng.
- Hợp đồng xây dựng khác: các loại hợp đồng đặc thù theo thỏa thuận nhưng không trái quy định pháp luật.
1.2. Phân loại theo hình thức giá hợp đồng
- Hợp đồng trọn gói.
- Hợp đồng theo đơn giá cố định.
- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.
- Hợp đồng theo chi phí cộng phí.
- Hợp đồng theo giá kết hợp.
2. Điều kiện áp dụng các loại giá hợp đồng xây dựng
Để lựa chọn loại giá hợp đồng phù hợp, các bên cần đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp về chi phí:
2.1. Hợp đồng trọn gói
- Điều kiện: được áp dụng cho các gói thầu mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và đơn giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng.
- Đặc điểm: giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện đối với phạm vi công việc đã thỏa thuận (trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi công việc).
2.2. Hợp đồng theo đơn giá cố định
- Điều kiện: áp dụng cho các công việc mà tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và ký hợp đồng đã xác định rõ được tính chất, yêu cầu kỹ thuật của công việc nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng thực tế.
- Đặc điểm: đơn giá cho mỗi đơn vị khối lượng công việc không thay đổi, nhưng tổng giá trị hợp đồng sẽ thanh toán dựa trên khối lượng thực tế được nghiệm thu.
2.3. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh
- Điều kiện: thường áp dụng cho các gói thầu mà tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên chưa thể xác định được chính xác đơn giá do biến động thị trường (nguyên vật liệu, nhiên liệu...) hoặc thời gian thực hiện kéo dài.
- Đặc điểm: đơn giá trong hợp đồng có thể được điều chỉnh theo các thỏa thuận về chỉ số giá hoặc biến động giá cả thực tế tại thời điểm thanh toán.
2.4. Hợp đồng theo chi phí cộng phí
- Điều kiện: thường áp dụng cho các công việc mang tính chất khẩn cấp, thí nghiệm, nghiên cứu hoặc các công việc mà tại thời điểm ký kết hợp đồng chưa thể xác định được phạm vi công việc cũng như các chi phí cần thiết để thực hiện.
- Đặc điểm: giá hợp đồng bao gồm chi phí thực tế phát sinh cộng với một khoản phí (lợi nhuận) được các bên thỏa thuận trước.
3. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng từ ngày 01/7/2026
Theo quy định mới tại Luật Xây dựng năm 2025, hợp đồng xây dựng chỉ có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện:
- Người ký kết hợp đồng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đúng thẩm quyền.
- Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng (tự nguyện, bình đẳng, không trái pháp luật).
- Nhà thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề theo quy định.
Việc áp dụng sai hình thức giá hợp đồng so với điều kiện thực tế của gói thầu có thể dẫn đến việc thanh tra, kiểm toán gặp khó khăn hoặc phát sinh các hệ lụy pháp lý về quản lý vốn đầu tư công.
